Riskli Yapı Kararı Çıkarsa Ne Olur?

Riskli Yapı Kararı, 6306 sayılı Kanun kapsamında bir binanın yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı kabul edilince başlayan resmi kentsel dönüşüm sürecidir ve ilk etkisi çoğu zaman tapuya şerh düşülmesi ve malikler için hızlı bir takvim oluşmasıdır. Bildirim yapıya asma, muhtarlık ilanı ve e-Devlet üzerinden gelebileceği için tebligatı kaçırmamak kritik; bu aşamada itiraz hakkı ve teknik inceleme yolu devreye girer. Karar kesinleştiğinde idare tahliye için süre verir, ardından yıkım zorunlu hale gelir; gecikme uzarsa su, elektrik ve doğalgazın kesilmesi gibi yaptırımlar görülebilir. En sık hata, “daha sonra bakarım” deyip ilan ve e-Devlet bildirimlerini takip etmemektir.

Riskli yapı kararı kesinleşince malik ve kiracıyı neler bekler?

Tapuya şerh ve işlem kısıtları

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde tapu kütüğüne “riskli yapı belirtmesi” işlenir. Bu kayıt, taşınmazın kentsel dönüşüm sürecinde olduğunu gösterir ve üçüncü kişileri uyarır. Satış, devir ve ipotek gibi işlemler tamamen imkansız hale gelmez; ancak uygulamada bankalar ve alıcılar riskli yapı kaydı nedeniyle daha temkinli davranır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti süreçlerinde de idarenin istediği evraklar ve süreler daha belirleyici olur. Kısacası şerh, taşınmazın “normal” piyasa işlemlerinden çıkıp idari takvime bağlı bir sürece girdiğinin işaretidir.

Tahliye ve yıkım zorunluluğu

Karar kesinleşince idare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günü geçmemek üzere süre verir. Bu aşamada kiracı da fiilen tahliye etmek zorunda kalır; çünkü hedef, binanın boşaltılıp yıkıma hazırlanmasıdır. Süre içinde boşaltma yapılmazsa idare, kolluk kuvveti desteğiyle tahliye yoluna gidebilir. Malikler yıkımı kendileri yaptırırsa süreci daha kontrollü yönetir; yaptırılmazsa idare yıkımı resen gerçekleştirip masrafları ilgililerden tahsil edebilir.

Destekler, masraflar ve yaptırımlar

Kesinleşmeden sonra gündeme gelen üç başlık vardır: destek, maliyet ve yaptırım.

• Destek tarafında, şartları sağlandığında kira yardımı/taşınma yardımı gibi kalemler söz konusu olabilir. Başvuru zamanı ve gerekli belgeler çoğu dosyada hak kaybı doğurabilecek kadar kritiktir.
• Maliyet tarafında; yıkım, moloz kaldırma, proje ve ruhsat giderleri ile geçici taşınma masrafları öne çıkar.
• Yaptırım tarafında; süreler kaçırıldığında idarenin tahliye ve yıkım işlemleri hızlanabilir, ayrıca yapı boşaltılmadığında elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi gibi idari tedbirler uygulanabilir. Bu nedenle malikler ve kiracılar, kesinleşme anından itibaren takvimi birlikte planlamalıdır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır ve karar nasıl kesinleşir?

Riskli yapı raporu ve tespit süreci

Riskli yapı tespiti, binanın deprem ve benzeri etkiler karşısındaki durumunu ölçen teknik bir inceleme ile başlar. Uygulamada bu işlem, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan saha çalışması, numune alma ve hesaplamalara dayanır. Süreç genelde şöyle ilerler: malik (veya yetkili temsilcisi) başvurur, lisanslı kuruluş yerinde inceleme yapar, rapor hazırlanır ve idari sisteme işlenerek ilgili idareye iletilir. Raporun dayanağı olan verilerin doğru toplanması önemlidir; çünkü sonradan yapılacak itirazlarda tartışma çoğu zaman “binanın gerçekten riskli olup olmadığı” kadar, raporun yönteminin yönetmeliğe uygunluğu üzerinden yürür.

Tapu şerhi ve e-Devlet bildirimleri

Rapor idareye ulaştıktan sonra, eksiklik bulunmaması halinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenir. Bu şerh, hem malikleri hem de üçüncü kişileri uyarır. Bildirim tarafında ise klasik “iadeli taahhütlü mektup” düzeni yerine, uygulamada yapıya asma, muhtarlıkta ilan ve e-Devlet üzerinden bildirim birlikte kullanılır. Bu nedenle “bana kağıt gelmedi” düşüncesi güvenli değildir; e-Devlet bildirimleri ve muhtarlık ilanları süreleri başlatabilir.

İdarenin incelemesi ve kesinleşme

Kesinleşmenin kritik eşiği itiraz süresidir. Malikler (ve kanuni temsilcileri) riskli yapı tespitine karşı, usulüne uygun bildirimin ardından 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz gelirse dosya, teknik inceleme yapan heyet tarafından evrak üzerinden ve gerekli görülürse yerinde değerlendirilir. İtiraz reddedilirse veya hiç itiraz edilmezse tespit kesinleşir. Bu noktadan sonra idare, tahliye ve yıkım aşamasına geçer ve süreler artık çok daha hızlı işlemeye başlar.

Riskli yapı tespitine itiraz ve dava yolları nelerdir?

15 günlük itiraz süreci ve teknik heyet

Riskli yapı tespitine karşı itiraz hakkı, kural olarak yapı malikleri veya kanuni temsilcileri içindir. Uygulama Yönetmeliği’ne göre itiraz, 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetki devri varsa ilgili idareye (belediye vb.) dilekçeyle yapılır. Süresinde yapılmayan veya malik/kanuni temsilci tarafından yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

İtirazı değerlendiren merci, “teknik heyet”tir. Bu aşamada “binayı seviyoruz, yıkılmasın” gibi gerekçeler değil, ölçüm, numune, hesap ve yöntem hataları gibi teknik iddialar sonuç doğurur. Dilekçede mümkünse rapordaki çelişkiler, eksik inceleme, numune yerleri, donatı tespiti ve hesap yöntemine dair somut eleştiriler yer almalıdır.

İptal davası ve yürütmenin durdurulması

İtirazın reddi veya itiraz edilmemesiyle tespit kesinleşse bile, idari işleme karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. 6306 sayılı Kanun’da bu kapsamdaki işlemler için dava açma süresi tebliğden itibaren 30 gündür. Bu süre, genel idari davalardaki 60 günlük süreden daha kısadır.

Tahliye ve yıkım takvimi çok hızlı ilerlediği için, uygun koşullarda yürütmenin durdurulması talebi de gündeme gelir. Mahkeme, genelde “açık hukuka aykırılık” ve “telafisi güç zarar” şartlarını birlikte arar. Teknik bilirkişi incelemesi çoğu dosyada belirleyicidir.

Süre kaçırılırsa ne olur?

15 günlük itiraz süresi kaçarsa tespit idari aşamada kesinleşir ve süreç tahliye-yıkım evresine döner. 30 günlük dava süresi de kaçırılırsa, çoğu durumda riskli yapı işlemini yargıda tartışmak çok zorlaşır ve hak kaybı riski artar. Bu yüzden tebligat, ilan ve e-Devlet bildirimleri görülür görülmez takvimin netleştirilmesi gerekir.

Tebligat, ilan ve e-Devlet bildirimi süreleri nasıl başlatır?

Usulüne uygun tebligat ne demek?

Riskli yapı sürecinde “usulüne uygun tebligat”, bildirimin kanunda ve yönetmelikte öngörülen yöntemle yapılması ve bu sayede itiraz, dava, tahliye ve yıkım gibi sürelerin hukuken işlemeye başlaması demektir. 6306 sayılı Kanun uygulamasında tebligat, klasik posta tebligatına ek olarak ve çoğu dosyada onun yerine geçecek şekilde üçlü bir sistemle yapılır:

• Yapıya asma (tespit/işlem tutanağının binanın görülebilir yerine asılması),
• e-Devlet üzerinden bildirim,
• Muhtarlıkta ilan.

Bu yöntemlerden birini kaçırmak, “bana tebligat gelmedi” düşüncesiyle sürelerin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez. Özellikle muhtarlık ilanı tamamlandığında, çoğu işlemde tebligat yapılmış sayılır.

İlan yoluyla tebligat ne zaman yapılır?

İlan yoluyla tebligat, ilgili kişilere tek tek ulaşılamadığı veya kanunun “tebliğ yerine geçmek üzere” ilanı yeterli gördüğü hallerde devreye girer. Riskli yapı tespiti gibi işlemlerde muhtarlık ilanı belirli bir süre boyunca askıda kalır. Uygulamada kritik nokta şudur: İlan süresinin bitiş tarihi, çoğu durumda tebligat tarihi kabul edilir ve itiraz gibi hak düşürücü süreler bu tarihten itibaren hesaplanır.

Usulsüz tebligatta hak kaybı olur mu?

Usulsüz tebligat iddiası varsa, her olayda otomatik bir “hak kaybı yoktur” sonucu çıkmaz. Genel kural, usulsüz tebligatta sürenin, muhatabın işlemi öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlamasıdır. Ancak riskli yapı dosyalarında “öğrenme tarihi” tartışması ispat gerektirebilir ve tahliye-yıkım takvimi kısa olduğu için pratikte ciddi risk doğurur.

Bu nedenle şüphe halinde gecikmeden iki adım önerilir: (1) Dosyadaki tebligat/ilan kayıtları yazılı olarak istenir, (2) Süreler kaçırılmadan itiraz veya dava stratejisi belirlenir.

Tahliye ve yıkım sürecinde verilen süreler ve yaptırımlar

Tahliye için verilen süre ve zorla tahliye

Riskli yapı tespiti kesinleştiğinde idare, tahliye ve yıktırma için hak sahiplerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verir. Bu süre, binanın fiilen boşaltılmasını da kapsar. Süre içinde daireye girilmesine izin verilmemesi, kapıların kilitli tutulması veya tahliyenin fiilen engellenmesi gibi hallerde, idare mülki idare amirinden yazılı izin alarak kolluk kuvveti marifetiyle tahliyeyi resen yaptırabilir. Bu aşamada “kiracı oturuyor” veya “eşyam var” gibi gerekçeler, süreci kendiliğinden durdurmaz. En güvenli yaklaşım, tebligatla birlikte taşınma planını ve mümkünse geçici barınma düzenini hızlıca kurmaktır.

Malik yıkmazsa idarenin yıkım işlemi

Malikler verilen süre içinde yıkımı yapmazsa, idare yıkımı resen yapar veya yaptırır. Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında, uygulama sürecinde talep edilmesi halinde riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi veya verilen hizmetlerin durdurulması istenebilir. Yıkım ve tahliye masrafları, payları oranında ilgililerden tahsil edilir ve ödenmezse amme alacağı gibi takip edilmesi gündeme gelebilir. Bu nedenle “yıkımı idare yapsın” yaklaşımı, çoğu dosyada maliyet ve kontrol kaybı doğurur.

Yıkım ruhsatı, iş güvenliği ve moloz süreci

Yıkımın en kritik kısmı “yıkıp bitirmek” değil, yasal ve güvenli yıkım yapmaktır. Yıkım öncesinde belediyeden istenen yıkım izni/ruhsatı ve sahaya dair şartlar değişebilir. Uygulamada sık karşılaşılan başlıklar şunlardır: komşu binaların korunması, yol güvenliği, şantiye çevirmesi, toz ve gürültü tedbirleri, iş makinelerinin çalışma saatleri.

Moloz ve atık yönetimi de ayrı bir yükümlülüktür. Özellikle eski yapılarda asbest şüphesi varsa, yıkım öncesi tespit ve söküm süreci ayrıca planlanmalıdır. Aksi halde iş durdurma, ceza ve komşu zararlarından doğan tazminat tartışmaları doğabilir.

Yıkım firması seçimi ve sözleşmede dikkat edilecekler

Yıkım firması seçiminde en kritik nokta, fiyat kadar yetkinlik ve sorumluluk paylaşımıdır. Sözleşmede şu maddeler net olmalıdır:

• Yıkım izni/ruhsatı ve saha hazırlıklarının kim tarafından takip edileceği
• İş sağlığı ve güvenliği tedbirleri ile olası iş kazalarında sorumluluk
• Molozun taşınması, döküm sahası ve döküm belgelerinin düzeni
• Komşu taşınmazlara verilebilecek zararlar ve sigorta düzeni
• İşin süresi, gecikme halinde yaptırım ve ödeme planı

Bu çerçeve, malikleri hem idari yaptırımlara hem de komşu uyuşmazlıklarına karşı daha korunaklı hale getirir.

Kat maliklerinin 2/3 kararı, anlaşma sağlanamazsa satış süreci

2/3 çoğunluk hangi kararlarda gerekir?

Kentsel dönüşüm pratiğinde hâlâ “2/3 kararı” ifadesi çok kullanılır. Ancak mevzuatta yapılan değişiklikler nedeniyle, riskli yapılarda uygulamaya ilişkin birçok karar artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilir. Yine de apartmanlarda uzlaşmayı güçlendirmek için malikler çoğu zaman fiilen 2/3 ve üzeri mutabakat arar.

Salt çoğunlukla alınabilen temel kararlar şunlardır: parselin tevhit edilmesi, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri; yeniden bina yaptırılması; kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi modellerle değerlendirme; yüklenici seçimi; proje ve sözleşme esaslarının kabulü; bazı hallerde payların satışı sürecinin başlatılması. Bu noktada kritik ayrım şudur: çoğunluk “kişi sayısı” ile değil, arsa payı/hisse oranı ile hesaplanır.

Katılmayan maliklerin payının satışı

Çoğunluk sağlanıp karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartları usulüne uygun şekilde bildirilir. Bu bildirimde genellikle 15 günlük bir süre tanınır. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, katılmayan maliklerin arsa payı satış aşamasına geçebilir.

Satışta temel mantık şudur: payın rayiç değeri tespit edilir ve satış, bu bedelden az olmamak üzere açık artırma usulüyle yapılır. Amaç, dönüşümü kilitleyen payın sistem dışına çıkarılması ve projenin ilerlemesidir. Uygulamada satışın usulü, ilan ve tebligat adımları ile bedel tespiti süreçlerindeki hatalar, sonradan ciddi uyuşmazlık doğurabildiği için her aşamanın belgeli yürütülmesi gerekir.

Uzlaşma çıkmazsa projeye geçişte tıkanan noktalar

Uzlaşma sağlanamadığında en sık tıkanan konular şunlardır: arsa payına göre çoğunluğun yanlış hesaplanması, toplantı ve karar tutanaklarının usule uygun düzenlenmemesi, yüklenici sözleşmesinde teslim tarihi ve cezai şartların net olmaması, bağımsız bölüm dağılımı ve “kim ne alacak” planının şeffaf kurulmaması, imar hakları ve ruhsat takvimindeki belirsizlikler, ipotekli taşınmazlarda banka süreçleri ve kiracıların tahliye takvimi.

Bu nedenle çoğunluk kararı alınsa bile, proje başlamadan önce kararın dayanağı olan teknik ve hukuki dokümanların tutarlı olması, sonradan “satış” gibi ağır sonuçlar doğuran adımlarda riski azaltır.

Kiracıların, malikin ve ipotekli taşınmazın pratik hakları

Kiracının tahliye, depozito ve sayaç işlemleri

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde kiracı açısından ana kural şudur: tahliye, binanın riskli olmasına bağlı idari sürecin parçasıdır. Kiracının “sözleşmem devam ediyor” demesi, tahliye yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ancak kiracı, özel hukuk ilişkisi bakımından malike karşı haklarını korur.

Depozito konusu çoğu dosyada pratik sorun çıkarır. Kiracı, evi boşaltıp teslim ettiğinde depozitonun iadesini talep edebilir. Malik “yıkım var” gerekçesiyle depozitoyu tek taraflı olarak tutamaz. Eksikler ve zararlar varsa bunların belgelenmesi gerekir. Tahliye aşamasında en sağlıklı yöntem; teslim tutanağı, fotoğraf ve sayaç endeksleri ile çıkışın kayıt altına alınmasıdır.

Sayaç işlemlerinde de gecikme masraf doğurur. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri kiracı üzerindeyse, tahliye sonrası kapatma veya devir işlemleri yapılmalı, son endeks ve borç durumu yazılı alınmalıdır. Süreç uzarsa, idarenin hizmetlerin durdurulmasını istemesi de gündeme gelebilir.

Tahliye sonrası kira yardımı ve diğer destekler

6306 sayılı Kanun uygulamalarında, şartları sağlandığında kira yardımı gündeme gelir. Malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibinin destek modeli aynı değildir. Uygulamada kiracılar için kira yardımı çoğu zaman tek seferlik (defaten) ödeme şeklinde kurgulanır. Malikler için ise aylık ödeme ve süre, dosyanın niteliğine ve idarenin uygulamasına göre değişebilir.

Başvuruda en sık kaçırılan konu şudur: Kira yardımı “otomatik” bağlanmaz. Tahliye edildiğini ve riskli yapıyla bağını gösteren belgelerle, yetkili idareye veya e-Devlet üzerinden başvuru gerekir.

İpotekli konutta riskli yapı şerhinin banka ve satışa etkisi

Taşınmaz ipotekliyse, riskli yapı belirtmesi tapuda görünür hale geldiği için banka genellikle dosyayı teminat ve değerleme yönünden yeniden ele alır. Satış yapılacaksa, ipotek devam ettiği sürece alıcıların büyük bölümü ya bankadan kredi kullanamaz ya da bankanın fek (ipoteğin kaldırılması) şartlarını görmek ister. Dönüşüm sürecinde yeni sözleşmeler, kat karşılığı anlaşmalar ve pay satışı gibi adımlar da bankanın risk değerlendirmesini etkiler.

Bu nedenle ipotekli dosyalarda pratik çözüm, dönüşüm takvimi netleşir netleşmez bankayla yazılı görüşüp hangi aşamada hangi belgeyi isteyeceklerini, borcun nasıl kapatılacağını ve ipoteğin ne zaman kaldırılacağını planlamaktır.