İnşaat Sözleşmesinin Haksız Feshinde Yüklenicinin Kâr Kaybı Nasıl Hesaplanır?

İnşaat sözleşmesinin iş sahibi tarafından haksız feshedilmesi ve işin başka bir yükleniciye yaptırılması, ilk yüklenicinin kâr kaybı talebini gündeme getirebilir. Burada hesaplanan zarar, yüklenicinin sözleşme devam etseydi elde edeceği, ancak haksız fesih nedeniyle mahrum kaldığı kazançtır. İşin başka birine verilmesi tek başına tazminat hakkı doğurmaz; feshin hukuki niteliği, tarafların kusuru ve zarar arasındaki bağlantı birlikte değerlendirilir.

Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsanın inşaata hazır teslim edilmemesine rağmen yüklenicinin işe başlamadığı gerekçesiyle sözleşmenin sona erdirilmesi uyuşmazlık yaratabilir. Böyle bir durumda kâr kaybı hesabından önce, inşaatın neden başlamadığı ve ilk sözleşmenin hangi koşullarda sona erdiği açıklığa kavuşturulmalıdır.

Yer teslim edilmeden yüklenicinin geciktiği ileri sürülebilir mi?

Sözleşmede arsa üzerindeki mevcut yapının yıkılması ve taşınmazın inşaata hazır teslim edilmesi edimi iş sahibine bırakılmış olabilir. İnşaat veya ruhsat süresi bu teslim koşuluna bağlanmışsa, yükümlülük yerine getirilmeden yüklenicinin süresinin başladığını kabul etmek mümkün olmayabilir.

Bu durumda yalnızca sözleşmenin üzerinden geçen zamana bakılarak yüklenicinin geciktiği sonucuna varılamaz. Sözleşmedeki yer teslimi hükümleri, yıkım yükümlülüğü, ruhsat işlemleri ve tarafların bildirimleri birlikte incelenmelidir.

İş sahibinin kendi yerine getirmediği edimden kaynaklanan gecikmeyi yükleniciye yüklemesi sözleşmeye aykırıdır. Buna karşılık yüklenicinin de yapabileceği işlemleri yerine getirip getirmediği ve işe hazır olup olmadığı araştırılmalıdır.

İnşaatın başka müteahhide verilmesi ilk sözleşmeyi nasıl etkiler?

Arsa payı karşılığı olmayan inşaat sözleşmeleri için feshin tek taraflı yapılması mümkün olup tarafların haklılık durumları ayrıca incelenir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde fesih hükümleri farklıdır. Yargıtay'ın süregelen uygulamasına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı irade beyanı ile feshedilemez. Bu nedenle arsa sahibinin fesih bildirimi göndermesi ile bu bildirimin haklı ve hukuken sonuç doğurur olması aynı şey değildir. Bildirimin içeriği, sözleşmenin hükümleri ve fesih koşulları ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2026/24 E. - 2026/2149 K. sayılı ve 18.05.2026 tarihli kararı;

"Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile olmamakta, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır"(aynı yönde Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2014/10457- 2014/8090 sayılı ve 11.12.2014 tarihli kararı, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025/3850 E.- 2026/1637 K. sayılı ve 21.04.2026 tarihli kararı)

Ancak aynı arsa için başka bir yükleniciyle anlaşılması ve inşaatın ona yaptırılması ise ilk yüklenicinin sözleşmeyi yerine getirme imkânını etkileyebilir. Tarafların sonraki davranışları ve talepleri de dikkate alınarak sözleşmenin eylemli olarak sona erip ermediği mahkemece değerlendirilir.

Bu aşamada sözleşmesi kendinden kaynaklanmayan sebeplerle haksız feshedilen yüklenicinin kâr kaybı talebi gündeme gelebilir. Kâr kaybı talebinin dayanağı ise; yüklenicinin iş sahibinin haksız feshi nedeniyle sözleşmeden beklediği kazançtan mahrum kalmasıdır.

Haksız fesih nedeniyle hangi zarar talep edilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesi, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan sorumluluğu düzenler. Aynı Kanun’un 125. maddesi ise borçlunun temerrüdünde alacaklının kullanabileceği seçimlik hakları belirler.

Yüklenicinin, koşulları oluştuğunda ifadan vazgeçerek sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan zararını istemesi gündeme gelebilir. Kâr kaybı bu kapsamda müspet, diğer adıyla olumlu zarar niteliğindedir. Amaç, sözleşme gereği gibi yerine getirilseydi yüklenicinin malvarlığının ulaşacağı durum ile mevcut durum arasındaki farkın giderilmesidir.

Bununla birlikte, yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bütün dairelerin satış değeri veya yapılmayan işin toplam bedeli doğrudan kâr kaybı değildir. Bu kazancı elde etmek için yapılması gerekecek giderler de hesaba katılmalıdır.

Haksız fesihte kâr kaybı hangi yöntemle hesaplanır?

Yüklenicinin haksız fesih nedeniyle mahrum kaldığı kârın hesabında kesinti yöntemi uygulanır. Eski Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine dayandırılan bu yöntem, güncel yargısal uygulamada Türk Borçlar Kanunu’nun 408. maddesindeki indirim esaslarının eser sözleşmesine kıyasen uygulanmasıyla açıklanmaktadır.

Kesinti yönteminde önce fesih nedeniyle yapılamayan işin bedeli belirlenir. Ardından yüklenicinin bu işi yapmadığı için tasarruf ettiği giderler ile ilgili süre içinde başka işten sağladığı veya kazanmaktan bilerek kaçındığı yararlar düşülür. Bu hesap, yalnızca sözleşme bedeline belirli bir kâr yüzdesi uygulanmasından ibaret değildir. Her kalemin dayanağı açıklanmalı ve hesap denetlenebilir olmalıdır.

Hesapta hangi yöntem esas alınır?

Yargıtay kararında işaret edilen kesinti yönteminde; davacının işi tamamlamamasından dolayı tasarruf ettiği malzeme ve işçilik bedelleriyle genel giderleri, ayrıca fesih sebebiyle boş kalması sonucu sözleşmenin kalan süresi içinde başka bir iş yaparak kazandığı ya da kazanmaktan kaçındığı kârı, sözleşmenin feshi tarihindeki iş bedelinden düşerek kalan miktarı kar kaybı olarak hüküm altına almaktan ibarettir.

İşin bir bölümü tamamlanmışsa, yapılan imalatın bedeli ile haksız fesih nedeniyle yapılamayan bölüm ayrılmalıdır. Tamamlanmış işlerden doğan alacak ile yapılmayan işten mahrum kalınan kâr aynı hesap kalemi değildir.

Kat karşılığı inşaatta ise yüklenicinin sözleşme gereğince elde edeceği bağımsız bölümler, paylaşım koşulları ve mevcut imalat seviyesi değerlendirilir. Dairelerin bugünkü toplam satış değerini doğrudan tazminat kabul etmek, kesinti yönteminin gerektirdiği incelemenin yerini tutmaz.

Yapılmayan iş bedelinden hangi giderler düşülür?

Yüklenici, sözleşme haksız feshedildiği için bazı harcamaları yapmaktan kurtulmuş olabilir. Somut işin özelliklerine göre malzeme, işçilik, taşeron giderleri ve işin yapılmamasına bağlı olarak tasarruf edilen diğer giderler incelenir.

Burada önemli olan, giderin gerçekten tasarruf edilmiş olmasıdır. Yüklenicinin feshe rağmen katlanmaya devam ettiği sabit giderler, yalnızca “genel gider” başlığı altında oldukları için otomatik olarak indirilemez.

Aynı giderin farklı başlıklar altında iki kez düşülmemesi de gerekir. Bilirkişi hesabında maliyet kalemleri ile indirimler arasındaki ilişki açıkça gösterilmelidir.

Başka işten elde edilen her kazanç indirilir mi?

Kesinti yönteminde, fesih nedeniyle serbest kalan kapasiteyle kalan sözleşme süresinde başka bir işten sağlanan yararlar araştırılır. Ancak yüklenicinin başka projelerinin bulunması, bu projelerdeki bütün kazancın otomatik olarak indirileceği anlamına gelmez.

Diğer işin zamanı, süresi, yüklenicinin organizasyonu ve feshedilen işle birlikte yürütülüp yürütülemeyeceği önem taşır. Kazanmaktan bilerek kaçınılan tutarlar da hesaplamada mahsup edilir.

Kâr kaybıyla birlikte bütün masraflar da istenebilir mi?

Müspet zarar ile sözleşmeye güvenilmesi nedeniyle doğan menfi zarar farklı hukuki temellere dayanır. Aynı zarar, farklı isimler altında iki kez tazmin edilemez; müspet ve menfi zarar kalemlerinin birlikte talep edilebilirliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Öte yandan tamamlanmış imalatın ödenmeyen bedeli gibi alacaklar da kâr kaybından ayrılmalıdır. Talep kalemlerinin doğru nitelendirilmesi, hesap kadar önemlidir.

Haksız fesih ve inşaatın başka yükleniciye verilmesiyle ilgili uyuşmazlıklarda, sözleşmenin sona erme biçimi ile zarar hesabı birlikte ele alınmalıdır. Yer teslimi belgeleri, yerin teslimine ilişkin imkânsızlık veya işgalci varsa buna ilişkin uyuşmazlığın durumunu gösteren belgeler, ihtarnameler, ruhsat kayıtları, imalat seviyesi ve maliyet verileri arasındaki bağlantı kurularak yüklenicinin gerçek kârı hesaplanmalıdır.